不動産業を始めるには、まず「免許」が必要です
土地や建物の売買・交換、あるいはその代理や仲介を仕事として行うこと（これを「宅地建物取引業」、略して「宅建業」と呼びます）を始めるには、事前に免許を受けておく必要があります。免許を受けずに営業すると、法律違反になってしまいます。「まず免許、それから営業」という順番を絶対に間違えないことが出発点です。
自社の建設・リフォーム業に加えて、土地の売買や仲介にも事業を広げたいと考える会社様からのご相談も増えている分野です。
1. 知事免許か大臣免許か、まず自分がどちらに当たるか確認する
免許には2種類あります。1つの都道府県のみに事務所を置いて営業する場合は都道府県知事免許、2つ以上の都道府県に事務所を置いて営業する場合は国土交通大臣免許です。事務所が1つの都道府県に収まっているかどうかが、最初の分かれ目になります。
多くの方が最初に取得するのは知事免許です。事業拡大にあわせて後から大臣免許に切り替えるケースも一般的です。
2. 免許を受けるための3つの条件を満たしているか確認する
免許は、書類さえ出せば誰でも取れるものではありません。大きく分けて次の3つの条件があります。
① 欠格事由に該当しないこと
「欠格事由」とは、免許を受けられない一定の条件のことです。たとえば、禁錮以上の刑を受けた場合や、過去に不正な手段で免許を取得して取り消された場合、免許申請の5年以内に宅建業に関して不正・著しく不当な行為をした場合などが該当します。詳しい要件は国土交通省が公表しています。
② 事務所の要件を満たしていること
事務所として認められるには、①本店または支店として商業登記されていること、②契約を締結する権限を持つ使用人がいること、③継続的に事業を行える形で、事務所として使う権限（賃貸借契約など）を持っていること、④居住スペースや他の会社と壁やパーテーションで区切られ、独立した形態を備えていること、という4つの条件をクリアする必要があります。「なんとなく事務所っぽい場所」では審査は通らない、と考えておいてください。自宅の一室やレンタルオフィスでの開業を考えている場合は、特に②③④で引っかかりやすいので、事前確認をおすすめします。
③ 専任の宅地建物取引士を設置すること
「専任の宅地建物取引士」とは、その事務所に常勤し、宅建業の仕事だけに専念する宅建士のことです。事務所ごとに、業務に従事する人5人につき1人以上の割合で設置する必要があります。ご自身が宅建士の資格をお持ちであれば、代表者自身が専任の宅建士を兼ねることも可能です。
なお東京都では、令和6年11月1日の申請受付分から、常勤性と専従性が確認できる場合に限り、勤務時間外（夜間や休日）の副業を原則として認める運用に変わっています。ただしこうした運用の細かさは自治体によって差があるため、他県で開業する場合は必ずその都道府県の窓口で最新の取り扱いを確認する必要があります。
3. 申請書類をそろえて窓口に提出する
免許申請書のほか、代表者・役員の略歴書、専任の宅地建物取引士設置証明書、宅建業の経歴書、決算書の写し（法人の場合）や資産状況を示す書面（個人の場合）など、複数の書類を揃えて提出します。東京都では令和7年1月から電子申請システム（eMLIT）も利用できるようになりましたが、書面での申請・届出も引き続き受け付けています。書類に不備があると審査がストップしてしまうため、事前のチェックが何より重要です。
4. 審査を受ける
提出後は、欠格事由に該当しないか、事務所の実態があるかといった審査が行われます。国土交通大臣免許（新規・更新）の標準的な審査期間はおおむね100日程度とされています。一方、知事免許については国交省のサイト上で全国一律の日数は公表されておらず、申請先の都道府県の窓口に確認するよう案内されています。実務上は「30〜40日程度」という目安を挙げる行政書士事務所が多いですが、これはあくまで実務上よく言われている目安であり、都道府県が公式に保証している日数ではない、という点はご留意ください。
書類に不備があり訂正を求められた場合、その訂正にかかった期間は審査期間に含まれないため、その分だけ免許取得が遅れることになります。
5. 免許通知を受け取る
審査を通過すると、事務所宛てに免許の通知が届きます。ここでようやく「免許を受けられる状態」になりますが、この時点ではまだ営業を開始できません。次のステップが残っています。
6. 営業保証金を供託するか、保証協会に加入する
免許を受けた後、取引の相手を保護するためのお金を用意する必要があります。方法は2つです。
- 営業保証金を法務局に供託する方法：主たる事務所（本店）で1,000万円、その他の事務所（支店）は1か所につき500万円を法務局に預けます。「供託」とは、決められたお金を法務局などの公的機関に預けておく手続きのことです。
- 保証協会に加入する方法：業界団体である保証協会に加入し、「弁済業務保証金分担金」を納めることで、営業保証金の供託が免除されます。分担金は本店60万円、支店1か所につき30万円と、直接供託するよりかなり少ない金額で済むため、実務ではこちらを選ぶ事業者が大半です。ただし、保証協会には別途入会金・年会費もかかり、加入時期によっても総額が変わってくるため、最終的な総額は加入を予定している保証協会に直接確認することをおすすめします。
どちらの手続きも完了し、その旨を届け出て初めて、営業を開始できます。
7. 免許証の交付を受けて、営業を開始する
供託または保証協会加入の届出が受理されると、免許証が交付されます。ここでようやく宅建業をスタートできます。営業開始後は、事務所ごとに「宅地建物取引業者票（標識）」を掲示し、従業者名簿を備え付けることも法律で義務付けられています。
まとめ
- 宅建業免許には、1つの都道府県内で完結する「知事免許」と、複数都道府県にまたがる「大臣免許」の2種類がある
- 免許を受けるには、欠格事由に該当しないこと・事務所の要件・専任の宅地建物取引士の設置という3つの条件を満たす必要がある
- 免許通知が届いた後も、営業保証金の供託または保証協会への加入という手続きを終えて初めて営業を開始できる
- 審査期間や運用の細かな取り扱いは自治体によって差があるため、事前相談が近道になる分野
本記事は2026年8月時点で確認できた情報をもとに作成しています。手数料・保証金の金額や審査期間の目安、事務所要件の運用などは、法改正や自治体ごとの取り扱いにより変わることがあります。実際の申請にあたっては、必ず申請先の都道府県（または国土交通省）の最新情報をご確認ください。
専門家からの一言
私自身、宅地建物取引士の資格を持ちながら、長年建設・リフォームの現場に立ってきました。だからこそ感じるのは、「事務所要件」や「専任の宅建士」といった条件は、紙の上のルールというより、実際にどう事務所を構え、誰がそこに常駐するかという現場の話そのものだということです。建設業から不動産業へ事業を広げたいとお考えの方は、現場の状況を踏まえたご相談も可能ですので、お気軽にお問い合わせください。